Economia

Amortização de parcelas – entenda como funciona

O sonho da casa própria exige muito planejamento e organização, muitas vezes para conseguir dar esse passo é necessário recorrer a um financiamento que nada mais é do que um empréstimo realizado pelo banco.

Antes de realizar o financiamento o comprador deixa acordado com o banco o valor das parcelas que é composta pelo valor que foi pego emprestado, juros e os encargos (como seguros e outras taxas operacionais).

A amortização de parcelas é um assunto muito importante em compras em geral, mas principalmente nos casos de financiamento imobiliário. Quem pega dinheiro emprestado para adquirir uma casa ou um apartamento assume o compromisso de pagar o valor principal mais os juros em um determinado período de tempo, previamente acordado.

Quando vai fazer o contrato de financiamento, geralmente o comprador tem a possibilidade de escolher como será feito o pagamento das prestações.

A evolução do financiamento ocorre de acordo com o sistema de amortização escolhido pelo cliente, que define a forma de cálculo da prestação. Os sistemas mais utilizados para financiamentos imobiliários são:

– Sistema de Amortização Constante (SAC);

– Sistema de Amortização Misto (SAM);

– Sistema Francês de Amortização ou Tabela Price.

As principais diferenças são:

  • SAC – Sistema de Amortização Constante – o valor da parcela do encargo mensal para amortizar o financiamento é constante e a parcela de juros decrescente. Assim o valor do encargo mensal diminui ao longo do tempo;
  • Tabela Price – O valor da parcela do encargo mensal para amortizar o financiamento é crescente e a parcela de juros decrescentes, sendo o encargo mensal constante durante o prazo contratado;
  • SAM – Sistema de Amortização Misto – baseia-se nos sistemas de amortização SAC e Price.

Existe também a opção de amortização extraordinária que pode ser realizada sempre que o comprador tiver economias guardadas e quiser acelerar a amortização da dívida, a operação de amortização extraordinária do saldo devedor pode ser feita a qualquer momento, quantas vezes o devedor desejar, independentemente do valor a ser utilizado. A amortização poderá ser feita em duas modalidades distintas, uma é manter o valor das parcelas e diminuir o prazo. A outra é manter o prazo e reduzir o valor das parcelas. A primeira opção é boa para quem não sente que as parcelas estejam pesando no bolso, pois é possível quitar o imóvel mais rápido; já a segunda opção é interessante para quem precisa dar um alívio no orçamento.

Ela pode ser feita com recursos próprios em moeda corrente nacional, sendo também permitida a utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS, mas somente para os contratos firmados no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), desde que atendidas às condições e pré-requisitos.

Para fins de cálculo, o saldo devedor é atualizado pró-rata até o dia da amortização e é deduzido do valor da amortização efetiva. São cobrados juros diários somente quando a amortização extraordinária não ocorrer no dia do vencimento do encargo mensal, não havendo cobrança de taxa de serviço para a operação.

As regras são as mesmas independentemente do sistema de amortização – SAC, Tabela Price ou SAM – e a amortização é vantajosa para o cliente sempre que a taxa de juros paga no financiamento for superior à remuneração que ele recebe em seus recursos próprios e desde que os recursos não possam ser utilizados em outra aplicação mais rentável.

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